La figura del administrador de fincas
El administrador de fincas es una figura clave en la gestión de las comunidades de propietarios en cuanto que asume la gestión de los intereses de los propietarios.
Cuando se ocupa de comunidades de vecinos, se encarga de la gestión técnica de la comunidad de propietarios. Su nombramiento es efectuado por la Junta de propietarios de la Comunidad o el organismo que representa a la comunidad de propietarios legalmente.
Los administradores de fincas deben estar colegiados obligatoriamente de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 693/1968, de 1 de abril, y constituye una garantía de calidad en materia de formación y control, ya que la colegiación significa que el administrador está sujeto a un código deontológico y, por tanto, el Colegio tiene la posibilidad de sancionar cualquier violación de dicho código.
Las funciones del Administrador de fincas son las siguientes:
A) Obligación de cumplir los contratos
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere al hecho de que el administrador de la propiedad es responsable de los servicios que ésta posee y que estos servicios funcionan correctamente y de conformidad con la ley.
Su obligación será «asegurar» el buen funcionamiento de esos servicios, por ejemplo, el mantenimiento del ascensor, de la puerta del garaje, de la antena, del portón (encargándose de los salarios y de la seguridad social) o del seguro de propiedad.
En caso de que el servicio de limpieza del edificio no funcione correctamente, deberá informar y avisar al presidente (es decir, al representante de la comunidad) para que pueda cancelar el contrato.
B) Obligación contable
El administrador prepara los presupuestos sobre la base de los datos de los gastos reales que el edificio había aumentado en el IPC el año pasado.
C) Obligación de reparar
Es importante distinguir entre las reparaciones urgentes y las no urgentes:
La ley otorga al administrador la capacidad de ordenar la resolución directa de un problema urgente en la finca. Con posterioridad deberá reportarlo, al presidente o a la Junta de Propietarios.
Si la reparación no es urgente sino necesaria para el mantenimiento de la propiedad, el administrador no puede enviar a un reparador unilateralmente ya que la ley sólo le concede esta opción para trabajos urgentes.
D) Obligación de respetar lo acordado en junta de propietarios, como cobrador y pagador
Esta obligación del administrador de la propiedad no necesita más explicaciones.
E) Custodia de la documentación y actuar como Secretario en las reuniones de las Juntas
Los administradores de propiedades están obligados a conservar los documentos no confidenciales (facturas, recibos, contratos no prorrogados, etc.) durante un período máximo de 5 años, que es también el mismo período previsto en el Código Civil para las obligaciones contractuales.
F) Otras tareas asignadas por la Junta
Cumplir con las atribuciones que le asigne la Junta de propietarios durante sus reuniones.
Estas son las funciones básicas del Administrador con independencia de que el uso les atribuya otras competencias con el objetivo de mejorar el funcionamiento de la Comunidad de propietarios.
Ley de propiedad horizontal.
