Cuota de participación de la comunidad y cómo modificarla si no estás de acuerdo
Si vives en un régimen de propiedad horizontal te habrás preguntado acerca del significado de la cuota de participación de una comunidad de vecinos.
Este concepto resulta un factor determinante tanto en la toma de acuerdos e imputación de gasto entre otros.
La cuota o cuotas de participación vienen establecidas en el Titulo Constitutivo de la Comunidad de Propietarios, documento inscrito en el Registro de la Propiedad, donde se describen todos los elementos del inmueble y su conjunto, tanto los privativos como los comunes, los servicios y servidumbres que existiesen. Igualmente, en caso de que existan, contendrá los Estatutos de la Comunidad los cuales desarrollaran el funcionamiento de la Comunidad.
¿Qué es la cuota de participación en una comunidad de vecinos?
La cuota de participación expresa el valor porcentual expresado en centésimas, que cada piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad. Tiene como finalidad servir para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones y cargas que derivan del régimen de la propiedad horizontal.
¿Se puede cambiar la cuota de participación?
Sobre dichas cuotas se establece el principio de invariabilidad, el cual impide que una vez fijadas las cuotas en el Titulo Constitutivo puedan ser alteradas, salvo que concurran circunstancias sobrevenidas que justifiquen su modificación. En todo caso, la modificación de las cuotas requerirá del consentimiento de todos los propietarios del inmueble por constituir un acto de disposición que afecta al derecho de cada propietario.
Los tribunales son muy taxativos a la hora de la interpretación, exigiendo siempre que haya una modificación de las cuotas, que haya unanimidad tanto de votos como coeficientes. En el momento que haya un voto en contra no se puede realizar el cambio de cuotas porque va en contra del título constitutivo (división horizontal) y/o estatutos de la comunidad.
No obstante, cuando las cuotas se hayan fijado incumpliendo los criterios imperativos del artículo 5 LPH, y hayan sido fijadas con error, arbitrariedad o injusticia notoria, podrán ser rectificadas por resolución judicial o por laudo arbitral.
¿Contribuiré siempre al pago de los gastos comunes en igual porcentaje que el indicado en la cuota de participación?
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que cada propietario en cumplimiento de sus obligaciones contribuirá en base a la cuota de participación de su inmueble a los gastos generales que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Por lo tanto el criterio para el reparto de los gastos establecido por defecto será por igual porcentaje a la cuota de participación, fijado en el Titulo Constitutivo de la Propiedad Horizontal.
Si bien lo anterior, se trata de la cuota establecida por defecto en la Ley de Propiedad Horizontal, pudiendo el propio Titulo Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad establecer otro sistema de distribución de gastos alternativo, como puede ser el pago por igual o exonerar de determinados gastos o grupos de gasto a determinadas propiedades. También podrán ser los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos aplicable hasta el momento, debiendo tratarse en un punto especifico del Orden del Día.
Determinar si el acuerdo adoptado supone una modificación del Titulo Constitutivo o de los Estatutos, o por el contrario es un acto de mera administración económico que no supone la modificación del Titulo Constitutivo, será factor determinante tanto para la adopción del acuerdo como para el caso de que posteriormente deseen revocarlo y volver al sistema originario de reparto de gastos.
En cualquier caso, siempre resultará recomendable dirigirte a un especialista que te podrá ofrecer ayuda. Desde Encasa Administración de Fincas del Sur, te ayudaremos a encontrar una solución.
